どんな物件を持ってるの？
こういった疑問に答えていきたいと思います！
私たち夫婦が所有している戸建ては5戸あります！
家賃収入は月30万近くを頂くことができております！
・戸建て1️⃣ 〇〇テラス
・戸建て2️⃣ 〇〇〇〇
・戸建て3️⃣ 〇〇テラス
・戸建て4️⃣ グリーン〇〇
・戸建て5️⃣ ホワイト〇〇
※全て入居者がいるので、戸建ての名前は伏せてます。
この記事を読むと、どういった戸建てを購入すると良いのか、このぐらいという大体の目安を知ることできます！
戸建て賃貸業として、これが正常に経営できる、管理できるラインということを知ることできます！
さらに私が考える基準も最後に公開していきたいと思いますので、最後まで読んでみてください
戸建て1️⃣ 〇〇テラス
購入〜リフォーム
初めて購入したこちらの物件は、380万で売りに出ていました。
4年間近く売りに出ており、売れずに残り続けていました。
その理由としては玄関に大きなどんぐりの木があり、屋根まで覆っていたので玄関周りは真っ暗、窓も影となり、部屋の雰囲気も真っ暗でした。
さらに脱衣所はシロアリにやられており、キッチンの床は腐っていました。
軒裏はめくれていたりと、見る限りボロボロでリフォームしないと住めない感じでした。
そこで、業者を入れて、1階はほとんどリフォームして、2階は壁紙を自分たちで張り替えました。
初めてだったので、リフォームをやり過ぎた感があり、240万も使いました。
その結果、不動産屋さんには家賃の割にはかなり綺麗な部屋になりました。
貸付〜管理
この貸付がめちゃくちゃ苦労しました。
結論から言うと、管理会社を変えてます。
依頼した管理会社が貸付が弱い不動産屋さんということでした。
また、当初考えた戦略も間違っていたと言うのもあり、6ヶ月以上時間がかかりました。
戸建て2️⃣ 〇〇 & 戸建て3️⃣ 〇〇テラス
購入〜リフォーム
この物件は空き家バンクに登録されていた物件になります。
コロナになってしまい、毎週掃除に来てたのが、来れなくなり、急いで売りたいと言うことで、価格をご相談させ頂いて、購入させていただきました。
家の中はリフォームされており、1戸目よりかは全然綺麗でした。
ですが、大問題としては駐車場がないことです。
この戸建ての地域は車が必須な地域です。
最寄り駅まで5km以上あり、スーパーも1km近くあります。
さらに、1戸目でリフォームは意外に自分たちでできる事がわかったので、リフォーム費は抑えられると言うこともあり購入に踏み切りました。
ですが、購入前には分からなかった水道の漏れがあり、予想外の出費がありました。
貸付〜管理
1戸目とは違う戦略方針で、都市部の不動産屋さんに貸付をお願いしました。
そうすると、わずか2時間足らずで貸付する事ができました。
住われてからは、電気の配線がめちゃくちゃでしたので、すぐに電気が落ちてしまいました。
(売主様がやっていたリフォームが結構大雑把な業者に依頼したことが原因でした。)
その電気工事に30万ほどしました。
戸建て4️⃣ グリーン〇〇
購入〜リフォーム
この物件はログハウスです！
電気、ガス、下水が通っておらず、生活するための基盤が全く整っていませんでした。
ですが、ログハウスということもあり、そこだけに私たち夫婦は一目惚れし、入居者は選びますが、絶対マッチさせる事ができるという変な自信のもと購入しました。
この物件で初めて下水工事を経験し、これはかなり貴重な経験、知識を得る事ができました。
さらには、電気が通っていないというかなり珍しいこともあり、これは電力会社に聞きながら、電気はどうやって通してくれるのか教えて頂きました。
ガスはガス会社のご好意で直して頂きました。
ここは今までの実績等があるので、なかなかやっていただくことは難しいかもしれないです。
貸付〜管理
この4戸目の貸付は、これも苦労しなかったです。
その理由は、特徴であるログハウスだったから、小さいサイズ感だったので仕事部屋として使うのにぴったりだったからです。
こういうふうに特徴があると、入居者は選びますが、入居もしてもらいやすく、なかなか出ていきません。
戸建て5️⃣ ホワイト〇〇
購入〜リフォーム
この物件は今までないぐらい普通の家でした。
ですが、1軒目の家とかなり近く、これは私たち夫婦が購入しないと思い、購入したという経緯があります。
この家で一番苦労したのは、残置物の多さでした。
ここまで多いのは初めてでしたので、いろんな会社に問い合わせして、相見積もりを取らせて頂きました。
3社声をかけたが、思い通りの金額にならず、不動産屋さんに相談し、そこから紹介して頂き、なんとかなりました。
また、この物件も下水が通っていなかったので、下水工事も行いました。
ですので、想定よりリフォーム費用が発生してしまいました。
貸付〜管理
この5戸目の貸付は、半年ほど時間がかかって、かなり苦労しました。
その理由は、家賃の高さです。
想定以上にリフォームをしてしまったこと、購入価格も高かったことより、家賃も上げざる得なかったことが一番の原因でした。
この物件は正直失敗したかもと思ったきっかけでした。
やはり、物件購入は初期費用をどれだけ下げることが出来るかが勝負になってくるのだなぁと思いました。
まとめ(購入ライン)
戸建て不動産賃貸業のタツオが考える目安としては下記の目安がクリアなら買いだと考えます。
第一条件：表面利回り15%以上確保した家賃で貸付できそうかどうか
第二条件：購入時はリフォームの幅を考え、購入時は表面利回りを17%ぐらいで考えておきたい。
第三条件：融資の場合、返済比率が50%以下にしても、家計のお金はしっかりと残っているか
(生活最低防衛ラインで持っておきたい現金)
基本的な購入ラインはここだと考えております。
他にもいろんなことを考える必要がありますが、上記で挙げたことは最低条件として考えております。